Wollt ihr ewig Miete zahlen?

Wahrscheinlich haben mich einige von euch nach Lektüre der Headline dieses Beitrags innerlich bereits für verrückt erklärt. „Der Sparwolff empfiehlt mir allen ernstes den Kauf einer Wohnung? Hallo? Hat der seine Zielgruppe völlig aus den Augen verloren? Wie soll ich mir denn eine eigene Wohnung leisten? Ich komme ja so schon kaum über die Runden.“

So oder so ähnlich dürfte eure Reaktion ausgefallen sein. Und ganz ehrlich, ich kann sie durchaus nachvollziehen. Trotzdem schlage ich euch vor, eure berechtigen Emotionen kurz beiseite zu legen, erstmal weiterzulesen und euch mal mit dem bislang Undenkbaren zu beschäftigen. 

Eines möchte ich vorausschicken: Solltet ihr eine sehr günstige und schöne Mietwohnung haben, dann spreche ich euch hiermit meinen aufrichtigen Glückwunsch aus. Wenn dies so ist, würde ich an eurer Stelle jeden Tag drei Kreuze machen und mich mit dem Thema Eigentumswohnung gar nicht erst beschäftigen. 

Doch stopp! Seid ihr euch auch sicher, dass dies so bleibt? Was zum Beispiel, wenn die nette, betagte Vermieterin die Wohnung ihrem Sohn vermacht und dieser plötzlich auf die Idee kommt, eine marktübliche Miete zu verlangen? Sicher, das darf er nicht von einem Tag auf den anderen tun. Alle drei Jahre darf er maximal um 20 Prozent erhöhen. In Städten wie Berlin und München, wo die Mieten in den vergangenen Jahren besonders stark gestiegen sind, darf die dreijährige Erhöhung sogar nur 15 Prozent betragen.

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Dennoch: In solchen Fällen könnt ihr euch darauf verlassen, dass der Vermieter den gesetzlich zulässigen Rahmen bei Mieterhöhungen künftig immer voll ausschöpfen wird. Und dann dauert es nicht lange, bis auch ihr eine marktübliche Miete bezahlt. Ein Sonderfall ist Berlin. Seit 2020 ist dort ein sogenannter Mietendeckel in Kraft, der tatsächlich zu einer deutlichen Absenkung der Mieten geführt hat. Allerdings hängt über dem Gesetz noch das Damoklesschwert der höchstrichterlichen Instanz: Das Bundesverfassungsgericht wird voraussichtlich noch 2021 über die Zulässigkeit des Berliner Gesetzes urteilen. Viele Experten erwarten, dass es den Mietendeckel als verfassungswidrig zurückweisen wird.

Doch auch wenn der Mietendeckel in Berlin bestehen bleiben sollte, haben nur diejenigen Grund zum Jubeln, die bereits über eine attraktive Mietwohnung verfügen. Für Wohnungssuchende dürfte es dagegen immer schwerer werden, in der Hauptstadt fündig zu werden. Denn schon heute zeigt sich, dass Vermieter wenig geneigt sind, frei werdende Wohnungen so günstig wie vom Gesetzgeber gefordert neu zu vermieten. Viele Berliner Vermieter verkaufen frei werdende Wohnungen aktuell deshalb lieber. Zum Beispiel an Eigennutzer. Für neue Wohnungen ab Baujahr 2014 gilt der Mietendeckel übrigens ohnehin nicht.

Jeder von euch sollte sich deshalb überlegen, in absehbarer Zeit eine eigene Wohnung anzuschaffen, damit ihr in euren eigenen vier Wänden leben könnt. Das hätte für euch folgende Vorteile:

  1. Sicher habt ihr schon von dem schrecklichen Wort „Eigenbedarfskündigung“ gehört. Wenn euer Vermieter plötzlich auf die Idee kommen, selbst in eure Wohnung zu ziehen oder die Wohnung der Enkelin zur Verfügung zu stellen, dann darf er die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen. Ihr könnt dann zwar versuchen, euch dagegen juristisch zur Wehr zu setzen. Doch Eigenbedarf ist ein scharfes Schwert. Obwohl das Mietrecht in Deutschland sehr mieterfreundlich ist, urteilen viele Gerichte in Fragen des Eigenbedarfs zu Gunsten des Vermieters.
  2. Ihr spart euch die Miete. Das klingt zwar trivial, fällt aber über die Jahre sehr stark ins Gewicht. Zahlt ihr zum Beispiel nur 500 Euro Miete im Monat, sind das schon 6.000 Euro im Jahr. Nach zehn Jahren summiert sich eure Miete schon auf 60.000 Euro. Sicher, wenn ihr in eurer eigenen Wohnung lebt, müsst ihr selbst für Reparaturen und Instandsetzungen aufkommen. Insofern würdet ihr die Miete nicht komplett sparen – aber immerhin doch einen sehr großen Teil davon.
  3. Immobilienkredite sind im Moment sehr günstig. Fragt bei eurer Bank nach. Ihr werdet feststellen: Die Zinsen sind aktuell so niedrig, dass ihr vermutlich inklusive Tilgung (also der Abzahlung des Kredits) eine monatlich geringere Belastung haben werdet als bei einer Mietwohnung. Entscheidet euch für eine möglichst lange Zinsbindung (am besten 15 oder 20 Jahre). Dann seid ihr auf der sicheren Seite, falls das Zinsniveau wieder steigen sollte.

Sicher, ganz ohne Eigenkapital geht es nicht. Ideal wäre es, wenn ihr ein Viertel oder besser noch ein Drittel des Kaufpreises direkt von eurem Ersparten leisten könntet. Falls ihr davon noch weit entfernt seid, dann müsst ihr euch vermutlich noch mit dem Kauf der Eigentumswohnung gedulden. Dann fangt aber am besten noch heute mit dem Sparen an. Legt monatlich eine bestimmte Summe zurück, um das nötige Eigenkapital anzusparen. 

Nun werdet ihr möglicherweise einwenden, dass ihr mit einer Immobilie an Flexibilität einbüßt. Was, wenn ihr später – zum Beispiel aus beruflichen Gründen – den Wohnort wechseln müsst. Oder wenn ihr Nachwuchs bekommt und mehr Wohnraum benötigt?

Da kann ich nur antworten: Dann verkauft ihr die Wohnung eben wieder. Viel spricht dafür, dass die Wohnungspreise in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Die Chancen, dabei einen Wertzuwachs zu erzielen sind also gut – zumindest, wenn die Immobilie in einer attraktiven Stadt steht. Oder ihr vermietet die Wohnung dann und schafft euch so ein zusätzliches Einkommen.

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Ich wäre schon zufrieden, wenn ich euch mit meinen Ausführungen einen Anstoß gegeben hätte, euch mal über das Thema Eigentumswohnung Gedanken zu machen. Lasst euch Zeit, wägt alle Für und Wider ab. Es handelt sich zweifellos um eine Entscheidung von großer Tragweite. Grundsätzlich aber gilt: Je früher ihr euch für die eigene Wohnung entscheidet, desto größer werden später eure finanziellen Spielräume sein.

Ihr habt euch grundsätzlich schon für den Kauf einer Wohnung entschieden? Sehr gut! Dann habe ich hier abschließend noch einen besonderen Tipp für euch: Zieht in Erwägung, eine vermietete Wohnung zu kaufen. Diese sind in Ballungszentren nämlich zum Teil deutlich billiger als gleichwertige leerstehende Wohnungen zu haben. Oftmals beträgt der Abschlag 30 Prozent oder mehr. Der Grund: Eine vermietete Wohnung kann nicht selbst genutzt werden – normalerweise. Wenn euch die Wohnung erstmal gehört, könnt ihr aber den Mietern eine „großzügige Umzugshilfe“ anbieten, wenn sie sich bereit erklären, freiwillig auszuziehen. 

Natürlich hättet ihr in letzter Konsequenz dann auch die Möglichkeit, selbst Eigenbedarf anzumelden. Das ist letztlich mehr eine Frage der Moral als des Rechts: Sollten die Mieter sehr alt oder schwerkrank sein, verbietet sich eine Eigenbedarfskündigung eigentlich. Aber wie es diesbezüglich um die Mieter bestellt ist, lässt sich in der Regel ja schon bei der Besichtigung der Wohnung mit ein paar gezielten Fragen feststellen. 

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